Xây nhà 4 tầng mất bao lâu và Pháp luật xây nhà 4 tầng

Xây nhà 4 tầng đang trở thành xu hướng của các gia đình có nhu cầu về không gian sống hiện đại, đầy đủ tiện nghi nhưng vẫn tối ưu chi phí. Tuy nhiên, câu hỏi lớn nhất mà nhiều người đặt ra là: “Xây nhà 4 tầng mất bao lâu?” và pháp luật có những quy định gì liên quan đến xây dựng loại hình nhà này?

Bài viết này sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện – từ thủ tục pháp lý, thời gian thi công, quy trình chuẩn, đến chi phí thực tế và các mẹo để rút ngắn thời gian mà vẫn đảm bảo chất lượng.

Pháp luật quy định xây nhà 4 tầng

Hồ sơ pháp lý

Để xin cấp giấy phép xây nhà 4 tầng, bạn cần chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng).
• Bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng.
• Đơn xin cấp phép xây dựng (theo mẫu trong Phụ lục I Nghị định 15/2021/NĐ-CP).
• Cam kết an toàn công trình liền kề (nếu khu đông dân).

Thời gian cấp phép thông thường: từ 15 đến 30 ngày làm việc.

Xem thêm: Hướng dẫn xin giấy phép xây – sửa nhà chi tiết

Có được tự xây nhà 4 tầng không?

Có được tự xây nhà 4 tầng không? Câu trả lời là: Có thể, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về pháp lý và kỹ thuật theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo Khoản 2, Điều 89 của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật 62/2020/QH14), chủ nhà có thể tự tổ chức thi công nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, nếu công trình có từ 3 tầng trở lên hoặc diện tích sàn trên 250m², thì theo Điểm b, Khoản 2, Điều 157 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, bắt buộc phải:

• Có năng lực hành nghề xây dựng phù hợp theo quy định tại Điều 83 Luật Xây dựng, hoặc
• Thuê đơn vị/cá nhân có đủ năng lực thi công, có chứng chỉ và pháp lý rõ ràng.

Ngoài ra, công trình cần:

• Có giấy phép xây dựng hợp lệ.
• Không làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận.
• Tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn kỹ thuật về an toàn, phòng cháy, vệ sinh môi trường.

Có thể tự xây nhà 4 tầng nếu có đủ chuyên môn hoặc thuê đúng người có chuyên môn giám sát, nhưng trong hầu hết trường hợp, nên chọn nhà thầu uy tín để đảm bảo tiến độ, chất lượng và an toàn.

Xem thêm: Đơn vị thi công xây nhà trọn gói chất lượng, uy tín và chính sách rõ ràng

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Theo Điều 89, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), một số công trình nhỏ, nằm trong quy hoạch chi tiết 1/500 có thể được miễn GPXD, nhưng xây nhà 4 tầng trong khu đô thị hầu như luôn bắt buộc xin phép.

Xem thêm: Xây nàh phải nộp thuế gì?

Xây nhà 4 tầng mất bao lâu?

Thời gian trung bình

Xây nhà 4 tầng mất bao lâu? Câu trả lời dao động từ 4 đến 7 tháng tùy theo:

• Diện tích xây dựng (50m², 70m² hay trên 100m²).
• Mức độ hoàn thiện (chỉ xây thô hay hoàn thiện nội thất).
• Phương án móng (móng băng, móng cọc…).
• Điều kiện thời tiết.
• Kinh nghiệm nhà thầu và phương pháp thi công.

Xây nhà 4 tầng mất bao lâu – Quy trình chi tiết

Xây nhà 4 tầng là một hành trình phức tạp, đòi hỏi chủ đầu tư phải lên kế hoạch kỹ lưỡng từ pháp lý, thiết kế cho tới thi công và hoàn thiện. Dưới đây là lộ trình 6 bước cụ thể, kèm theo thời gian dự kiến thực tế để bạn hình dung rõ hơn về tổng thời gian xây nhà 4 tầng.

Thiết kế và xin giấy phép xây dựng (20 – 35 ngày)

• Khảo sát hiện trạng, lên ý tưởng mặt bằng và phối cảnh: 3 – 5 ngày
• Thiết kế kỹ thuật đầy đủ (kiến trúc, kết cấu, điện nước): 7 – 10 ngày
• Chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng: 1 – 2 ngày
• Chờ phê duyệt và cấp giấy phép tại UBND quận/huyện: 15 – 20 ngày

Ghi chú: Nếu công trình nằm trong khu quy hoạch hoặc đất chưa có sổ, thời gian xin phép có thể kéo dài hơn.

Chuẩn bị mặt bằng và thi công phần móng (18 – 25 ngày)

• Phá dỡ công trình cũ (nếu có), vệ sinh mặt bằng: 2 – 3 ngày
• Định vị cọc móng, đào đất, thi công móng băng hoặc móng cọc: 10 – 12 ngày
• Lắp cốt thép, đổ bê tông móng, đà kiềng: 3 – 4 ngày
• Bảo dưỡng bê tông móng (dưỡng ẩm): 3 – 6 ngày

Lưu ý: Đối với nền đất yếu, cần xử lý nền móng kỹ hơn (đóng cọc bê tông), làm tăng chi phí và thời gian.

Thi công phần thô (60 – 80 ngày)

• Thi công từng tầng: dựng cốt pha, đổ sàn, xây tường, dựng cột: 10 – 13 ngày/tầng
• Thi công cầu thang, sê nô, mái che, ban công: 7 – 10 ngày
• Thi công hệ thống điện nước âm tường: 7 – 10 ngày

Lưu ý: Nếu kết cấu nhà đơn giản, nhà thầu có thể rút ngắn thời gian bằng phương pháp cuốn chiếu – làm tầng 2 trong lúc tầng 1 đang dưỡng bê tông.

Hoàn thiện nội ngoại thất (35 – 45 ngày)

• Tô trát toàn bộ tường trong và ngoài: 7 – 10 ngày
• Lát nền, ốp gạch, thi công trần thạch cao: 10 – 12 ngày
• Lắp cửa, cầu thang, lan can, hệ thống chiếu sáng: 7 – 8 ngày
• Sơn nước, dặm bả, hoàn thiện sơn màu nội – ngoại thất: 6 – 8 ngày

Vật tư sử dụng phổ biến: Gạch ceramic, xi măng Hà Tiên, sơn Jotun/Dulux, thạch cao Vĩnh Tường, cửa nhôm kính Xingfa.

Lắp đặt thiết bị và hoàn công (5 – 7 ngày)

• Gắn thiết bị vệ sinh (lavabo, bồn cầu, vòi sen): 1 – 2 ngày
• Kiểm tra hệ thống điện – nước, thử tải: 1 – 2 ngày
• Hoàn thiện hệ thống chống thấm sàn mái, ban công, sân thượng: 2 – 3 ngày

Ghi chú: Chủ đầu tư nên yêu cầu biên bản nghiệm thu từng hạng mục kỹ thuật trước khi bàn giao tổng thể.

Vệ sinh công trình, nghiệm thu, bàn giao (3 – 5 ngày)

• Vệ sinh công nghiệp toàn bộ nhà: lau dọn, hút bụi, làm sạch sơn bẩn: 1 – 2 ngày
• Kiểm tra toàn bộ các hệ thống, nghiệm thu cuối cùng: 1 – 2 ngày
• Bàn giao nhà kèm hồ sơ kỹ thuật, hướng dẫn bảo trì: 1 ngày

Tổng thời gian xây nhà 4 tầng: 140 – 190 ngày (4,5 – 6,5 tháng)

Thời gian thi công phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời tiết, mức độ hoàn thiện, địa hình thi công, tiến độ vật tư, kinh nghiệm của nhà thầu, và sự phối hợp giữa các đội thi công.

Đơn giá xây nhà 4 tầng

Theo báo giá thực tế từ Niềm Tin Việt năm 2025:

Xem thêm: Bảng giá chi tiết xây nhà trọn gói tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương,….

Rút ngắn thời gian hiệu quả khi xây nhà 4 tầng

Kinh nghiệm từ thực tế hàng trăm công trình nhà 4 tầng cho thấy, thời gian và chi phí xây dựng có thể rút ngắn đáng kể nếu chủ đầu tư có kế hoạch kỹ lưỡng và hợp tác đúng cách với nhà thầu. Dưới đây là những bí quyết đã được kiểm chứng thực tế, giúp tiết kiệm cả chi phí lẫn thời gian khi xây dựng:

Thiết kế đồng bộ, tối giản nhưng khoa học

• Ưu tiên hình khối vuông vức, hạn chế chi tiết phức tạp hoặc lệch tầng.
• Bố trí công năng hợp lý để không cần cải tạo sau này.
• Dùng vật liệu phổ thông, dễ tìm thay vì những loại hiếm hoặc nhập khẩu.

Lựa chọn nhà thầu có năng lực thực tế, không chỉ “báo giá tốt”

• Nhà thầu có tổ chức thi công nội bộ ổn định giúp tiết kiệm tiến độ và giảm phát sinh.
• Có bảng tiến độ thi công chi tiết, có người giám sát hiện trường rõ ràng.
• Hợp đồng phải thể hiện rõ điều khoản bảo hành, cam kết về chất lượng và thời gian.

Ứng dụng thi công cuốn chiếu để rút ngắn tiến độ

• Khi tầng 1 đổ bê tông, đội thợ có thể đồng thời chuẩn bị sắt thép, ván khuôn cho tầng 2.
• Các hạng mục như điện nước âm tường, thi công trần thạch cao, ốp lát có thể triển khai song song ở các tầng.

Chủ động chuẩn bị vật tư và tài chính

• Vật tư nên chốt sớm ngay từ giai đoạn ký hợp đồng để không bị đội giá giữa chừng.
• Đảm bảo dòng tiền thanh toán đúng tiến độ sẽ giúp nhà thầu không bị gián đoạn thi công.

Giám sát linh hoạt và phối hợp nhanh chóng

• Không cần bám công trình mỗi ngày, nhưng cần phản hồi nhanh các đề xuất thay đổi của nhà thầu.
• Cân nhắc thuê giám sát độc lập nếu không có chuyên môn xây dựng để hỗ trợ theo dõi kỹ thuật.

Thi công đúng mùa và theo dõi sát điều kiện thời tiết

• Nên bắt đầu xây nhà từ tháng 10 đến tháng 4 (mùa khô) để hạn chế gián đoạn do mưa.
• Kiểm tra dự báo thời tiết trước các giai đoạn đổ sàn, trát tường, sơn phủ để đạt hiệu quả tốt nhất.

Khi những kinh nghiệm trên được áp dụng một cách chủ động, bài bản và có tổ chức, tổng thời gian xây nhà 4 tầng có thể rút ngắn từ 1 – 1,5 tháng mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Kết luận

Xây nhà 4 tầng mất bao lâu? – Trung bình khoảng 4–7 tháng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố từ pháp lý đến kỹ thuật thi công. Việc nắm rõ quy trình, dự toán chi tiết và hợp tác với nhà thầu uy tín sẽ giúp bạn chủ động trong thời gian và ngân sách, đảm bảo tiến độ cũng như chất lượng ngôi nhà tương lai.

Câu hỏi thường gặp khi xây nhà 4 tầng

1. Có cần xin giấy phép xây nhà 4 tầng không?
   → Có. Đa số các trường hợp tại khu dân cư đô thị đều phải xin giấy phép xây dựng.
2. Nếu diện tích nhỏ dưới 50m² thì có xây được 4 tầng không?
   → Được, nhưng phải tuân theo mật độ xây dựng do địa phương quy định.
3. Có nên xây nhà 4 tầng có thang máy không?
   → Nếu có người lớn tuổi hoặc nhà diện tích sàn hẹp, nên cân nhắc thang máy mini (~300 triệu).
4. Thời điểm nào nên bắt đầu xây nhà?
   → Tháng 10–4 (mùa khô) là thời điểm lý tưởng tại TP.HCM và miền Nam.
5. Có nên thuê giám sát riêng hay để nhà thầu trọn gói?
   → Với nhà 4 tầng, nên thuê đơn vị trọn gói có kèm giám sát để giảm rủi ro.