Xây nhà 4 tầng là lựa chọn lý tưởng cho gia đình đông thành viên hoặc muốn kết hợp ở và kinh doanh. Nhưng làm sao để tiết kiệm chi phí, chọn được thiết kế hiện đại, công năng hợp lý? Trong bài viết này, tôi sẽ chia sẻ toàn bộ kinh nghiệm, báo giá và mẫu nhà 4 tầng đẹp nhất.
Có nên xây nhà 4 tầng? Ưu – nhược điểm & ai nên xây
Ưu điểm vượt trội của nhà 4 tầng trong đô thị chật hẹp
Trong bối cảnh đất chật người đông, đặc biệt tại TP.HCM, Hà Nội hay các khu đô thị lớn, xây nhà 4 tầng trở thành lựa chọn cực kỳ thông minh. Lý do? Đơn giản thôi:
- Tối ưu hóa không gian sống trên một diện tích đất nhỏ hẹp – thay vì dàn trải ra chiều ngang, ta đi lên theo chiều cao.
- Tách biệt không gian sinh hoạt: bạn có thể bố trí phòng khách, bếp, phòng ngủ, phòng làm việc và thậm chí phòng thờ ở các tầng khác nhau – riêng tư mà vẫn tiện nghi.
- Tăng giá trị bất động sản: một căn nhà 4 tầng sẽ được định giá cao hơn rất nhiều so với nhà 1-2 tầng, đặc biệt nếu bạn đầu tư thiết kế bài bản và có gara hoặc sân thượng.
Hạn chế và các yếu tố cần cân nhắc
Tuy nhiên, không có gì là hoàn hảo. Nhà 4 tầng cũng có một vài bất tiện nếu không được tính toán kỹ:
- Chi phí đầu tư ban đầu lớn hơn (xây móng chắc chắn, làm cầu thang nhiều tầng, có thể phải lắp thang máy…).
- Yêu cầu kỹ thuật cao: về kết cấu móng, khung chịu lực, chống thấm, chống nứt.
- Khó khăn trong di chuyển nếu gia đình có người lớn tuổi hay trẻ nhỏ (trừ khi có thang máy).
Vì vậy, trước khi bắt tay xây dựng, cần đánh giá kỹ điều kiện tài chính, diện tích đất và nhu cầu sử dụng thực tế.
So sánh nên xây nhà 3 tầng hay 4 tầng?
| Tiêu chí | Nhà 3 tầng | Nhà 4 tầng |
| Chi phí đầu tư | Trung bình | Cao hơn khoảng 20–30% |
| Công năng | Vừa đủ cho gia đình 4-5 người | Rộng rãi, đa năng hơn |
| Thời gian thi công | Khoảng 5–6 tháng | Khoảng 6–8 tháng |
| Phù hợp với ai? | Gia đình trẻ, ngân sách vừa phải | Gia đình đông người, kết hợp ở – kinh doanh |
Nếu bạn cần không gian sống thoải mái, có điều kiện tài chính và đất mặt tiền, nhà 4 tầng là sự đầu tư lâu dài đáng cân nhắc.
Ai nên chọn mô hình xây nhà 4 tầng?
- Gia đình đông thế hệ: giúp mỗi người có không gian riêng tư nhưng vẫn sinh hoạt chung được.
- Người kinh doanh nhỏ tại nhà: tầng trệt có thể làm cửa hàng, văn phòng, các tầng trên để ở.
- Chủ nhà có đất mặt tiền 4–6m, mong muốn tối đa hóa diện tích sử dụng và giá trị tài sản.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 4 tầng
Nhiều người đặt câu hỏi: “Xây nhà 4 tầng bao nhiêu tiền?” – nhưng thực tế, không có con số cố định. Mỗi căn nhà sẽ có chi phí khác nhau, tùy theo điều kiện thi công, thiết kế và vật liệu sử dụng.
1. Diện tích xây dựng và cách tính
Một trong những yếu tố quyết định chi phí là tổng diện tích xây dựng, không chỉ tính theo số tầng mà còn bao gồm cả phần móng, sân, ban công, sân thượng và mái. Đây là phần thường bị bỏ sót khi tự tính nhẩm chi phí.
Cách tính chi tiết như sau:
- Móng nhà:
- Móng đơn: tính 30% diện tích sàn trệt
- Móng băng: tính 40–50% (phổ biến ở nhà phố)
- Móng cọc: tính 50% hoặc hơn, thường áp dụng cho đất yếu
- Sân trước/sau:
- Không mái che: tính 30% diện tích
- Có mái che (kể cả mái tôn): tính 50%
- Ban công:
- Tính 50% diện tích phần đua ra khỏi tường
- Sân thượng:
- Có mái bê tông: tính 100%
- Mái tôn, mái kính: tính 70%
- Mái nhà:
- Mái bằng đổ bê tông: tính 100%
- Mái tôn/ngói: tính 30–70% tùy loại
Ví dụ thực tế – nhà 4 tầng 5x20m:
| Hạng mục | Diện tích quy đổi |
| Móng băng | 50 m² |
| Tầng 1 | 100 m² |
| Tầng 2 | 100 m² |
| Tầng 3 | 100 m² |
| Tầng 4 | 100 m² |
| Ban công 4 tầng (~3 m² mỗi tầng) | 12 m² |
| Sân thượng mái tôn | 17.5 m² |
| Mái bê tông | 100 m² |
| Tổng diện tích xây dựng | 579.5 m² |
Tổng m² này là con số dùng để nhân đơn giá thi công và ra chi phí chính xác.
2. Vị trí xây dựng
- Đất mặt tiền, đường rộng giúp vận chuyển vật tư dễ dàng, chi phí thấp hơn
- Hẻm nhỏ, xe không vào được phải dùng nhân công vác bộ hoặc máy móc nhỏ → đội giá nhân công
3. Chất lượng vật liệu xây dựng
- Gói vật tư trung bình: sử dụng các loại phổ thông như gạch ống, xi măng Hà Tiên, thép Việt Nhật
- Gói vật tư cao cấp: sử dụng đá granite, gỗ tự nhiên, kính cường lực, thiết bị vệ sinh cao cấp
Chênh lệch giữa hai gói có thể lên đến 1 – 1.5 triệu đồng/m².
4. Thiết kế kiến trúc và độ phức tạp
- Thiết kế càng phức tạp (nhiều khối đua, lệch tầng, nhiều ban công, thang máy…) thì chi phí càng cao.
- Thiết kế đơn giản, vuông vức sẽ tiết kiệm rất nhiều chi phí thi công.
Chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói là bao nhiêu?
Đơn giá xây nhà 4 tầng – Xây thô
Xem thêm: Báo giá xây nhà trọn gói chi tiết về cách tính, nguyên vật liệu xây nhà – Niềm Tin Việt
Đơn giá xây nhà 4 tầng – Xây nhà trọn gói “Chìa khoá trao tay”
Xem thêm: Báo giá xây nhà phần thô chi tiết về cách tính, nguyên vật liệu xây nhà – Niềm Tin Việt
Lưu ý: Đơn giá có thể thay đổi theo thời điểm, khu vực và yêu cầu cụ thể của chủ nhà.
Ví dụ chi tiết: Chi phí xây nhà 4 tầng 5x20m tại TP.HCM
- Diện tích đất: 100m²
- Tổng diện tích xây dựng: 579.5m² (đã tính móng, sân thượng, mái…)
- Gói thi công trọn gói tiêu chuẩn: 5.450.000đ/m²
Tổng chi phí = 579.5 m² × 5.450.000 = ~3.157.275.000 đồng
Tức khoảng 3,2 tỷ đồng để hoàn thiện một căn nhà 4 tầng hiện đại, đầy đủ tiện nghi.
Mẹo tiết kiệm chi phí khi xây nhà 4 tầng
- Thiết kế kiến trúc đơn giản, ít khối đua
- Ưu tiên vật liệu có sẵn ở địa phương, hạn chế hàng nhập khẩu
- Thuê trọn gói từ thiết kế đến thi công để tiết kiệm thời gian và quản lý chi phí dễ hơn
- Lựa chọn đơn vị thi công có báo giá rõ ràng, hợp đồng minh bạch, không phát sinh
Giấy phép xây dựng & bản vẽ công năng nhà 4 tầng
Xây nhà 4 tầng có cần xin phép không?
Câu trả lời là: có. Theo quy định pháp luật hiện hành (Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020), mọi công trình nhà ở riêng lẻ tại khu đô thị cao từ 3 tầng trở lên đều bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, trừ một vài trường hợp đặc biệt như xây dựng ở khu vực nông thôn không nằm trong quy hoạch đô thị.
Với nhà phố 4 tầng tại TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… thì 100% cần có giấy phép xây dựng, nếu không sẽ bị xử phạt và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà 4 tầng bao gồm những gì?
Để tránh tình trạng đi lên – đi xuống nhiều lần tại UBND quận (hoặc Sở Xây dựng), bạn cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu do Sở Xây dựng cung cấp)
- Bản sao công chứng sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của chủ đầu tư
- Bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng, bao gồm:
- Mặt bằng tổng thể, sơ đồ vị trí
- Mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt
- Mặt bằng móng và chi tiết móng
- Hệ thống cấp – thoát nước, điện, chiếu sáng
- Phối cảnh mặt tiền công trình
Lưu ý: Tất cả bản vẽ này phải do đơn vị có chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng thực hiện, có đóng dấu pháp nhân công ty.
Xem thêm: Quy trình xây nhà từ A đến Z
Thời gian xin phép và lưu ý quan trọng
- Thời gian xử lý hồ sơ: 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
- Thời hạn của giấy phép: 12 tháng (sau 12 tháng chưa khởi công thì phải gia hạn)
Lưu ý đặc biệt:
- Nếu nhà 4 tầng có thang máy hoặc thiết kế lệch tầng, vượt chiều cao, cần kiểm tra thêm chỉ giới xây dựng, chiều cao tối đa được phép xây trong khu vực
- Không được thay đổi công năng sử dụng so với bản vẽ xin phép, ví dụ: vẽ phòng ngủ nhưng làm phòng trọ cho thuê sẽ bị xử phạt
Bản vẽ kết cấu – Yếu tố sống còn cho sự an toàn của công trình
Không ít gia chủ cho rằng chỉ cần “bản vẽ phối cảnh cho đẹp” là đủ. Nhưng thực tế, bản vẽ kết cấu mới là thứ quyết định sự an toàn và bền vững của nhà 4 tầng. Nó là cơ sở để đội thi công làm móng, dựng cột, đổ sàn đúng kỹ thuật.
Một bộ hồ sơ kết cấu đầy đủ sẽ bao gồm:
- Mặt bằng móng, chi tiết cọc/móng băng
- Mặt bằng dầm, sàn các tầng
- Mặt cắt dầm, cột
- Chi tiết cầu thang, lan can
- Bố trí thép trong từng cấu kiện bê tông
Nếu nhà bạn nằm ở khu vực đất yếu, gần kênh rạch hoặc hẻm nhỏ, thì bản vẽ kết cấu sẽ phải điều chỉnh phù hợp với điều kiện địa chất và hiện trạng khu vực.
Bản vẽ xin phép & bản vẽ thi công: khác nhau thế nào?
- Bản vẽ xin phép: là bản vẽ khái quát, tuân thủ đúng chỉ giới xây dựng, quy chuẩn nhà nước → dùng để nộp hồ sơ tại UBND
- Bản vẽ thi công chi tiết: là bản đầy đủ dùng để triển khai thực tế ngoài công trình, có độ chính xác từng mm
Lưu ý:
Nhiều công ty thiết kế tách hai bộ này ra, và chỉ miễn phí bản vẽ xin phép nếu ký hợp đồng thi công trọn gói. Do đó, nên thỏa thuận rõ từ đầu để tránh phát sinh chi phí không đáng có.
Thiết kế – nội thất – phong thủy nhà 4 tầng hiện đại
Bố trí công năng nhà 4 tầng khoa học, tiện nghi
Khi thiết kế nhà 4 tầng, điều quan trọng không chỉ là đẹp mà còn phải hợp lý về công năng, đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt của gia đình. Một cách bố trí điển hình cho nhà 4 tầng như sau:
- Tầng 1: Gara hoặc sân để xe – phòng khách – bếp – WC
- Tầng 2: 2 phòng ngủ – 1 WC chung hoặc khép kín – khu sinh hoạt chung
- Tầng 3: 2 phòng ngủ – WC – phòng làm việc hoặc phòng học cho trẻ
- Tầng 4: Phòng thờ – sân thượng – kho – khu giặt phơi
Cách phân tầng này giúp tách biệt không gian riêng tư và không gian sinh hoạt chung, đồng thời tận dụng tối đa ánh sáng và gió tự nhiên ở các tầng cao.
Thiết kế thông minh cho nhà 4 tầng có gara, thang máy, sân thượng
Đối với những căn nhà phố có mặt tiền từ 4.5–6m trở lên, chủ đầu tư thường mong muốn tích hợp gara ô tô ở tầng trệt. Tuy nhiên, điều này cần xử lý thông minh để không làm chật không gian bếp hoặc phòng khách.
Gợi ý:
- Gara lùi sâu kết hợp sân trước → vừa để xe vừa tạo thông thoáng
- Bố trí cầu thang sát mép nhà để tiết kiệm diện tích
- Tầng thượng nên thiết kế không gian thư giãn: sân vườn mini, bàn trà, khu đọc sách ngoài trời
Nếu nhà có người lớn tuổi hoặc dự định cho thuê tầng trên, nên cân nhắc lắp thang máy mini. Thang máy gia đình hiện nay có nhiều mẫu nhỏ gọn (1m² – 1.2m²), chi phí lắp từ 300–500 triệu đồng.
Xem thêm: Xây nhà có gara ô tô chi tiết và các mẫu nhà đẹp
Nội thất hiện đại, thông minh và tối ưu không gian
Với diện tích mặt sàn phổ biến từ 50–100m²/tầng, việc chọn nội thất thông minh, tối giản là xu hướng giúp không gian thoáng đãng mà vẫn đầy đủ tiện nghi.
Một số lưu ý khi thiết kế nội thất:
- Dùng màu sáng trung tính (trắng, kem, be, xám nhạt) để mở rộng không gian
- Chọn nội thất âm tường: tủ bếp, tủ quần áo kéo ngang, giường gấp, bàn xếp
- Tận dụng gầm cầu thang làm tủ giày, kho chứa đồ hoặc góc làm việc mini
- Thiết kế vách ngăn kính, vách hở giữa các khu vực để tạo cảm giác mở
Nếu ngân sách hạn chế, có thể bắt đầu từ nội thất cơ bản ở các tầng chính trước, sau đó nâng cấp dần từng phòng.
Xem thêm: Xây nhà 500 triệu có được không?
Yếu tố phong thủy cần lưu ý khi xây nhà 4 tầng
Dù xây nhà hiện đại hay cổ điển, phong thủy luôn là yếu tố được nhiều người Việt quan tâm vì ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe – tài lộc – sự hòa thuận trong gia đình.
Các điểm cần lưu ý:
- Hướng nhà: Nên chọn hướng hợp tuổi mệnh gia chủ (Sinh khí, Phúc Đức…). Nếu đất không thuận, có thể dùng biện pháp hóa giải bằng gương bát quái, cây xanh, màu sắc nội thất.
- Vị trí cầu thang: Tránh đặt giữa nhà hoặc hướng trực diện cửa chính. Bố trí cầu thang lệch sẽ giúp dòng năng lượng lưu thông tốt hơn.
- Bếp – WC: Không đặt bếp đối diện nhà vệ sinh, cũng không đặt bếp ở giữa nhà (hỏa vượng kỵ trung tâm).
- Phòng thờ: Nên đặt tầng trên cùng, hướng ra ngoài trời thoáng đãng, không để phía dưới là WC hoặc giường ngủ.
Ngoài ra, sử dụng cây xanh nội thất, ánh sáng tự nhiên và gió trời cũng là những yếu tố tạo nên năng lượng tốt cho căn nhà.
Xem thêm: Kiêng kỵ tâm linh trong xây nhà trọn gói
Kinh nghiệm thực tế & mẫu nhà 4 tầng đẹp 2025
Kinh nghiệm chọn nhà thầu uy tín, hợp đồng rõ ràng
Một trong những yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của công trình chính là đơn vị thi công. Không ít trường hợp “tiền mất – nhà chưa xong” chỉ vì chọn sai nhà thầu.
Lưu ý khi chọn nhà thầu xây nhà 4 tầng:
- Chọn đơn vị có pháp lý rõ ràng, hợp đồng minh bạch, có bảo hành sau thi công
Xem thêm: Hợp đồng xây nhà trọn gói chi tiết
- Đừng chỉ nhìn vào đơn giá thấp, hãy xem cả nội dung hợp đồng, danh mục vật tư
- Nên yêu cầu lịch thanh toán chia theo từng giai đoạn (móng, thô, hoàn thiện…) để kiểm soát dòng tiền
không cần vay tiền xây nhà mà chỉ thanh toán theo tiến độ - Ưu tiên đơn vị có thiết kế – thi công trọn gói, có thể hỗ trợ luôn giấy phép, bản vẽ và dự toán chi tiết
Các sai lầm phổ biến khi xây nhà 4 tầng và cách tránh
- Không tính đủ diện tích xây dựng → dẫn đến thiếu ngân sách
- Thiếu giám sát trong quá trình thi công → dễ xảy ra sai sót, đội chi phí
- Lạm dụng thiết kế phức tạp → vừa tốn kém, vừa khó bảo trì về sau
- Không kiểm tra tiến độ & nhật ký công trình → dễ bị kéo dài thời gian, phát sinh chi phí
Giải pháp là lập bảng tiến độ chi tiết, thuê giám sát riêng hoặc làm việc với nhà thầu có đội ngũ kỹ sư giám sát chuyên trách.
Mẫu nhà ống 4 tầng mặt tiền 5m – tối ưu không gian hẹp
Mẫu phổ biến tại TP.HCM và các đô thị lớn, nơi đất mặt tiền thường chỉ rộng 4–5m.
Giải pháp thiết kế:
- Tận dụng chiều sâu để chia các không gian theo trục dọc
- Thiết kế giếng trời giữa nhà, cầu thang lệch tầng để lấy sáng
- Sử dụng mặt tiền đơn giản, hiện đại: lam nhôm, kính cường lực, gạch thông gió
Mẫu nhà lệch tầng 4 tầng – lấy sáng, thông gió tự nhiên
Phù hợp với đất hẹp chiều ngang và dài về chiều sâu. Cầu thang được bố trí ở giữa, các tầng có độ chênh cốt giúp tạo cảm giác thông thoáng, tránh bí bách.
Ưu điểm:
- Tăng cường kết nối không gian
- Lấy sáng đa chiều
- Tạo điểm nhấn thẩm mỹ kiến trúc hiện đại
Mẫu nhà 4 tầng có gara, sân thượng, thang máy – tiện nghi vượt trội
Dành cho gia đình có ô tô hoặc người lớn tuổi:
- Tầng 1 làm gara kết hợp phòng khách
- Từ tầng 2 trở lên bố trí sinh hoạt chính
- Sân thượng làm vườn hoặc khu BBQ
Thang máy mini giúp di chuyển thuận tiện, tăng giá trị công trình.
Mẫu nhà 4 tầng kết hợp kinh doanh – giải pháp cho đất mặt tiền
Đối với chủ nhà có quỹ đất ở mặt tiền đông người qua lại, việc kết hợp ở và kinh doanh là giải pháp sinh lời dài hạn:
- Tầng trệt: mặt bằng kinh doanh (quán cà phê, shop, văn phòng…)
- Tầng 2–4: không gian sống riêng tư
- Có thể dùng lối đi phụ để tách biệt giữa khách hàng và gia đình
Thiết kế dạng này đòi hỏi bản vẽ kỹ thuật thông minh, đảm bảo vừa tiện lợi vừa riêng tư.
Kết luận
Xây nhà 4 tầng là một lựa chọn đáng cân nhắc trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng thu hẹp. Không chỉ giúp tận dụng tối đa diện tích theo chiều cao, mô hình nhà 4 tầng còn linh hoạt trong công năng, phù hợp với gia đình đông người hoặc muốn kết hợp ở – kinh doanh.
Tuy nhiên, để xây dựng thành công một ngôi nhà 4 tầng đẹp, tiết kiệm và bền vững, bạn cần:
- Dự trù chi phí đầy đủ (bao gồm móng, mái, sân thượng…)
- Xin giấy phép đúng quy định và có bản vẽ rõ ràng
- Lựa chọn thiết kế phù hợp, ưu tiên công năng trước thẩm mỹ
- Làm việc với đơn vị thi công uy tín, có cam kết tiến độ và bảo hành
Nếu bạn cần tư vấn cụ thể hơn về thiết kế, dự toán hoặc thi công nhà 4 tầng tại TP.HCM hay các khu vực lân cận, Xây Dựng Niềm Tin Việt luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn từ A đến Z – từ bản vẽ đầu tiên đến ngày nhận nhà.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Xây nhà 4 tầng mất bao lâu từ lúc xin phép đến hoàn thiện?
Thời gian xây dựng trung bình khoảng 6 – 8 tháng, tùy theo diện tích, độ phức tạp thiết kế và điều kiện thời tiết. Trong đó, thời gian xin giấy phép chiếm khoảng 2 – 3 tuần nếu hồ sơ hợp lệ.
2. Có thể nâng nhà 2 tầng lên 4 tầng được không?
Hoàn toàn có thể nếu kết cấu móng cũ đủ tải trọng. Tuy nhiên, bạn cần kiểm định nền móng, xin giấy phép cải tạo, và thiết kế lại hệ khung chịu lực phù hợp. Trong nhiều trường hợp, việc làm mới vẫn tối ưu hơn về lâu dài.
3. Nên chọn móng gì khi xây nhà 4 tầng?
Tùy vào nền đất:
- Đất tốt: móng băng là lựa chọn phổ biến, cân đối giữa chi phí và khả năng chịu lực.
- Đất yếu, gần ao hồ: nên dùng móng cọc bê tông ép tải hoặc khoan nhồi để đảm bảo an toàn kết cấu.
4. Nhà 4 tầng có cần làm thang máy không?
Không bắt buộc, nhưng nếu nhà có người già, trẻ nhỏ hoặc diện tích > 70m²/tầng, việc lắp thang máy mini sẽ rất tiện lợi. Thang máy gia đình hiện nay nhỏ gọn, chi phí hợp lý và tăng giá trị ngôi nhà đáng kể.
5. Xây nhà 4 tầng có được miễn giảm thuế xây dựng không?
Thông thường không được miễn, nhưng bạn có thể tự kê khai và nộp thuế xây dựng theo hình thức tự xây để được giảm nhẹ một phần so với thuê nhà thầu không hợp đồng. Trường hợp thuê công ty xây dựng trọn gói thì đơn vị thi công sẽ chịu trách nhiệm về phần này.
