Xây nhà 3 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền? Bóc tách chi phí chi tiết từ A-Z

Xây nhà 3 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền? Đây là câu hỏi được rất nhiều gia chủ quan tâm khi bắt đầu lên kế hoạch xây dựng tổ ấm. Với diện tích không quá lớn nhưng vẫn đủ để bố trí công năng thoải mái, xây nhà 3 tầng 80m2 là lựa chọn phổ biến tại các đô thị. Tuy nhiên, chi phí xây dựng sẽ khác nhau đáng kể tùy theo vị trí, thiết kế, vật tư và hình thức thi công.

Trong bài viết này, Niềm Tin Việt sẽ bóc tách từng phần chi phí, giúp bạn chủ động tính toán và lên ngân sách một cách chính xác, tránh phát sinh ngoài dự kiến.

Chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 phụ thuộc vào những yếu tố nào?

Khi bắt tay vào xây nhà, hầu hết gia chủ đều thắc mắc: “Vì sao cùng một diện tích 80m2 nhưng người này xây hết 1,2 tỷ, người kia tốn tới gần 1,6 tỷ?”. Thực tế, chi phí xây dựng chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố sau đây:

Diện tích xây dựng và quy mô tổng thể

Không chỉ diện tích sàn một tầng mà còn phải tính cả số tầng, phần mái, sân thượng, ban công, móng… Diện tích xây dựng càng lớn, chi phí càng cao. Ngoài ra, kiểu móng (móng đơn, băng, cọc) cũng ảnh hưởng nhiều đến chi phí phần nền móng ban đầu.

Vị trí xây dựng: nội thành hay hẻm nhỏ?

Nếu xây nhà ở trung tâm TP.HCM, Hà Nội hoặc trong hẻm nhỏ, chi phí thi công sẽ cao hơn do khó vận chuyển vật tư, nhân công mất thời gian, chi phí phát sinh tăng. Ngược lại, ở khu vực ngoại thành, mặt tiền rộng, chi phí có thể tiết kiệm hơn từ 5–10%.

Kiểu kiến trúc: nhà ống, mái bằng, mái thái…

Thiết kế càng cầu kỳ, càng tốn kém. Ví dụ:

• Mái thái sẽ tốn thêm chi phí đổ bê tông mái dốc, lợp ngói, nâng tầng mái.
• Nhà có nhiều cửa sổ, ban công, trang trí mặt tiền… sẽ phát sinh thêm phần nhân công và vật tư hoàn thiện.

Hình thức thi công: trọn gói hay khoán từng phần

Nếu bạn chọn hình thức xây nhà trọn gói, nhà thầu sẽ lo toàn bộ từ nhân công đến vật tư, tiến độ và chất lượng được kiểm soát tốt hơn. Ngược lại, nếu tự lo từng phần (khoán nhân công, tự mua vật tư…), chi phí có thể rẻ hơn nhưng dễ phát sinh nếu thiếu kinh nghiệm.

Thời điểm xây dựng và giá vật tư

Thời điểm vật tư lên giá hoặc mùa mưa kéo dài sẽ khiến tiến độ bị ảnh hưởng, làm phát sinh chi phí.

Ngoài ra, mức giá nhân công từng khu vực, từng thời điểm cũng khác nhau.

Cách tính diện tích xây nhà 3 tầng 80m2

Trước khi tính chi phí xây nhà, điều quan trọng đầu tiên là phải xác định tổng diện tích xây dựng – tức phần diện tích được tính đơn giá, không chỉ là 80m2 x 3 tầng. Nếu tính sai hoặc thiếu diện tích, việc lập dự toán sẽ lệch rất nhiều so với thực tế.

Công thức tính diện tích xây nhà 3 tầng 80m2

Dưới đây là cách tính diện tích xây dựng phổ biến hiện nay (tính theo hệ số % từng khu vực):

Lưu ý: Hệ số có thể điều chỉnh tùy thiết kế cụ thể và quy định từng nhà thầu.

Ví dụ thực tế: nhà 3 tầng 80m2 tại TP.HCM

Giả sử bạn xây một ngôi nhà 3 tầng trên diện tích đất 5x16m (80m2), với thiết kế:

• Móng đơn
• 3 tầng lầu (trệt, lầu 1, lầu 2)
• Sân thượng có mái che 1/2
• Mái bê tông phẳng

Tính diện tích xây dựng như sau:

Ý nghĩa của việc tính diện tích đúng

• Đây là cơ sở để tính giá xây dựng chính xác nhất.
• Nếu bạn thấy báo giá “5 triệu/m2” thì phải hiểu là đơn giá tính trên diện tích xây dựng (ví dụ ở trên là 364m2), không phải chỉ nhân 80m2 x 3 tầng = 240m2.
• Một số đơn vị báo giá thấp nhưng lại cộng thêm phần mái, ban công, sân thượng về sau – khiến tổng chi phí bị đội lên bất ngờ.

 Xây nhà 3 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền

Sau khi đã xác định được tổng diện tích xây dựng là 364m2, bước tiếp theo là chọn đơn giá xây dựng phù hợp với nhu cầu và ngân sách. Hiện nay, đơn giá xây dựng nhà 3 tầng dao động tùy theo loại vật tư, vị trí công trình và gói dịch vụ bạn lựa chọn.

Đơn giá xây phần thô nhà 3 tầng 80m2

Đơn giá phần thô bao gồm nhân công + vật tư cơ bản như sắt thép, xi măng, đá, cát, cốp pha, giàn giáo, không bao gồm phần hoàn thiện.

Chi phí phần thô ước tính: 364m2 x 3.500.000đ = 1.274.000.000đ 

Đơn giá hoàn thiện khi đã xong phần thô

Bao gồm gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, trần thạch cao, cửa, đèn chiếu sáng… (chưa bao gồm nội thất rời).

Chi phí hoàn thiện trung bình: 364m2 x 2.500.000đ = 910.000.000đ

Đơn giá xây trọn gói (phần thô + hoàn thiện) – Niềm Tin Việt

Gói trọn gói là giải pháp toàn diện: nhà thầu thi công toàn bộ, bạn không phải lo gì về vật tư, tiến độ hay nhân công.

Chi phí trọn gói (vật tư khá ): 364m2 x 5.500.000đ = 2.002.000.000đ

Vậy “xây nhà 3 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền?” thì câu trả lời là gần 2 tỷ bạn sẽ sở hữu một ngôi nhà như mơ ước.  

Xem thêm: Chi tiết báo giá xây nhà trọn gói mới nhất tại Niềm Tin Việt

Bảng tổng hợp chi phí theo từng lựa chọn

Chênh lệch giữa tự xây và xây trọn gói không quá lớn, nhưng nếu tính thêm rủi ro phát sinh, mất thời gian giám sát… thì xây trọn gói thường là lựa chọn tối ưu hơn cho gia chủ bận rộn.

Xem thêm: Bóc tách chi tiết xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền

Bóc tách chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 theo phương án tự xây

Với nhiều gia chủ, lựa chọn phương án tự thuê nhân công và tự mua vật tư nhằm tiết kiệm chi phí là điều phổ biến. Tuy nhiên, hình thức này không phải lúc nào cũng giúp giảm ngân sách nếu không tính toán kỹ. Dưới đây là bóc tách chi phí từng phần nếu bạn chọn xây nhà theo hình thức này.

Bảng phân bổ chi phí khi tự xây nhà 3 tầng 100m2

Ước tính tổng chi phí: khoảng 2,2 tỷ đồng với diện tích xây dựng 364m²

Rủi ro thường gặp khi tự xây nhà

• Phát sinh vật tư không kiểm soát: Việc mua lẻ, thiếu giám sát dễ dẫn đến hao hụt, mua dư hoặc vật tư kém chất lượng.
• Giá vật liệu biến động: Không ký hợp đồng giá cố định với nhà cung cấp nên dễ bị tăng chi phí giữa chừng.
• Tiến độ không đảm bảo: Tự thuê tổ đội riêng lẻ khó đồng bộ thi công, dẫn đến chậm tiến độ và mất thời gian giám sát.
• Chất lượng thi công không đồng đều: Nếu không có chuyên môn, bạn rất khó kiểm soát kỹ thuật kết cấu và hoàn thiện.

So sánh giữa tự xây và xây trọn gói nhà 3 tầng 80m2

Tự xây nhà có thể tiết kiệm chi phí nếu bạn có kinh nghiệm và thời gian quản lý. Tuy nhiên, nếu bạn không chuyên về xây dựng, muốn đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách, thì phương án xây nhà trọn gói vẫn là lựa chọn an toàn và hiệu quả hơn.

Mẫu xây nhà 3 tầng 80m2 phổ biến

Dù cùng diện tích 80m2, mỗi mẫu nhà lại có thiết kế và chi phí hoàn toàn khác nhau tùy theo mục tiêu sử dụng, phong cách kiến trúc và mức đầu tư. Dưới đây là các mẫu nhà tiêu biểu được nhiều gia chủ lựa chọn, kèm theo gợi ý ngân sách phù hợp.

Mẫu nhà mái bằng hiện đại – Ngân sách 1,2 đến 1,5 tỷ đồng

Phong cách: Tối giản, hình khối vuông vức, sử dụng mái bê tông phẳng.

Công năng gợi ý:

• Tầng 1: Phòng khách – bếp – WC
• Tầng 2: 2 phòng ngủ – WC riêng
• Tầng 3: Phòng thờ – sân thượng – kho nhỏ

Ưu điểm: Thi công nhanh, tiết kiệm chi phí mái, dễ thiết kế mở rộng về sau

Chi phí:

• Phần thô: ~1,3 tỷ
• Trọn gói vật tư khá: ~1,5 tỷ

Xem thêm: 99+ mẫu nhà 4 tầng đẹp – hiện đại nên xây 

Mẫu nhà mái thái có sân thượng – Ngân sách 1,5 đến 1,8 tỷ đồng

Phong cách: Thanh thoát, mái dốc đổ bê tông và dán ngói, có chi tiết mặt tiền nổi bật.

Công năng gợi ý:

• Tầng 1: Gara/sân – phòng khách – bếp – WC
• Tầng 2: Phòng master – phòng ngủ nhỏ – WC
• Tầng 3: Phòng thờ – phòng đa năng – sân thượng lớn

Ưu điểm: Thẩm mỹ cao, chống nóng tốt, tạo cảm giác cao ráo

Nhược điểm: Chi phí phần mái cao hơn 15 – 20% so với mái bằng

Chi phí:

• Phần thô: ~1,4 – 1,5 tỷ
• Trọn gói vật tư khá – cao cấp: ~1,6 – 1,8 tỷ

Xem thêm: Mẫu nhà mái Thái dưới 1 tỷ đẹp nên xây

Mẫu nhà trọn gói tiết kiệm – Ngân sách khoảng 1,1 tỷ đồng

Phong cách: Thiết kế đơn giản, tối ưu công năng, sử dụng vật tư phổ thông

Công năng gợi ý:

• Tầng 1: Phòng khách – bếp – WC
• Tầng 2: 2 phòng ngủ – 1 WC
• Tầng 3: Phòng thờ – sân phơi

Ưu điểm: Phù hợp gia đình nhỏ, tài chính hạn chế nhưng vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng

Chi phí:

• Trọn gói vật tư cơ bản: 1,1 – 1,2 tỷ
• Rút gọn thiết kế, không làm sân thượng lớn hoặc nội thất cầu kỳ

Xem thêm: Xây nhà phong cách tối giản đẹp nhưng vẫn sang trọng

Chi phí các mẫu nhà 3 tầng 80m2 theo ngân sách

Gợi ý tối ưu chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 hiệu quả

Không phải cứ chi nhiều tiền là có được một ngôi nhà chất lượng. Ngược lại, nếu biết cách lên kế hoạch thông minh và lựa chọn hợp lý, bạn hoàn toàn có thể xây nhà 3 tầng 80m2 vừa đẹp, vừa tiết kiệm chi phí. Dưới đây là những mẹo quan trọng giúp tối ưu ngân sách hiệu quả nhất.

Ưu tiên thiết kế đơn giản, tối ưu công năng

• Hạn chế các chi tiết rườm rà như phù điêu, vòm cong, gờ chỉ…
• Tối giản số lượng phòng và diện tích giao thông (hành lang, sảnh…)
• Dùng thiết kế mở để tận dụng ánh sáng tự nhiên, giảm chi phí điện – đèn – thiết bị

Thiết kế càng thông minh, thi công càng nhanh, chi phí càng thấp.

Lựa chọn vật tư bền – đẹp – giá hợp lý

• Không cần chọn vật tư đắt nhất, nhưng hãy ưu tiên độ bền và bảo hành rõ ràng
• Vật liệu gạch block, cửa nhôm kính, sơn chống thấm tầm trung đều rất ổn định
• Nếu xây trọn gói, hãy thống nhất vật tư từ đầu để tránh bị nâng cấp ẩn trong quá trình xây

Cân nhắc kỹ lưỡng khi chọn gói xây dựng

• Gói trọn gói vật tư phổ thông là lựa chọn hợp lý nhất cho gia đình có ngân sách giới hạn
• Gói vật tư khá – tốt phù hợp nếu bạn muốn tăng độ bền, ít sửa chữa trong 10 – 15 năm đầu
• Đừng chọn gói cao cấp nếu chưa có nhu cầu sử dụng thực sự hoặc dự trù tài chính chưa vững

Tránh thay đổi thiết kế khi đang thi công

Nhiều gia chủ thay đổi bố trí phòng, nâng tầng, đổi vật liệu… khi đang thi công, dẫn đến:

• Phá dỡ – sửa lại – phát sinh chi phí
• Lỗi đồng bộ giữa bản vẽ – kỹ thuật – hiện trường
• Nhà thầu có thể điều chỉnh đơn giá theo phát sinh

Do đó, hãy thống nhất thiết kế thật kỹ trước khi khởi công để tiết kiệm cả tiền bạc lẫn thời gian.

Nên chọn xây nhà 3 tầng 80m2: trọn gói hay tự xây?

Đây là một trong những câu hỏi quan trọng nhất mà bất kỳ gia chủ nào cũng phải cân nhắc khi bắt đầu xây dựng nhà. Mỗi hình thức đều có ưu – nhược điểm riêng và phù hợp với từng nhóm đối tượng khác nhau. Dưới đây là phân tích cụ thể giúp bạn dễ dàng lựa chọn.

Xây trọn gói – lựa chọn an tâm cho người bận rộn

Ưu điểm:

• Không cần lo từng phần vật tư, nhân công, tiến độ… tất cả được nhà thầu xử lý
• Được tư vấn thiết kế, hỗ trợ xin phép xây dựng, dự toán rõ ràng
• Có cam kết về chất lượng và bảo hành sau khi bàn giao
• Tiết kiệm thời gian, công sức giám sát

Nhược điểm:

• Phụ thuộc vào uy tín và năng lực của nhà thầu
• Cần chọn đơn vị có báo giá rõ ràng, minh bạch để tránh phát sinh

Phù hợp với: Gia chủ không có thời gian, không chuyên về kỹ thuật, hoặc muốn an tâm tuyệt đối về tiến độ – chất lượng.

Tự xây – phương án tiết kiệm cho người có kinh nghiệm

Ưu điểm:

• Chủ động mua vật tư theo ý muốn
• Có thể linh hoạt thay đổi thiết kế, vật tư trong quá trình thi công
• Kiểm soát dòng tiền theo từng giai đoạn

Nhược điểm:

• Dễ phát sinh chi phí nếu không kiểm soát tốt
• Mất thời gian giám sát, đàm phán với từng đội thợ
• Rủi ro chất lượng nếu thiếu chuyên môn

Phù hợp với: Người có nhiều thời gian, hiểu rõ kỹ thuật xây dựng, hoặc có sẵn nguồn nhân công, vật tư tin cậy.

Kết luận nhanh: Nên chọn phương án nào?

Lời khuyên từ Niềm Tin Việt:

Nếu bạn là người bận rộn, không rành kỹ thuật hoặc muốn đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng, thì xây trọn gói vẫn là phương án tối ưu nhất. Trong khi đó, nếu bạn là người kỹ tính, có thời gian, am hiểu kỹ thuật và muốn kiểm soát từng chi tiết nhỏ, phương án tự xây vẫn có thể cân nhắc với điều kiện phải chuẩn bị kỹ lưỡng.

Lưu ý quan trọng khi xây nhà 3 tầng 80m2 trọn gói

Xây nhà trọn gói là lựa chọn tiện lợi và tối ưu cho đa số gia chủ hiện nay. Tuy nhiên, để đảm bảo công trình đúng tiến độ, đúng chất lượng và ngân sách, bạn cần nắm rõ một số lưu ý quan trọng sau đây.

Lựa chọn nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm thực tế

• Ưu tiên những đơn vị có nhiều năm thi công nhà 3 tầng tại khu vực bạn xây dựng
• Tham khảo các công trình họ đã thực hiện, đặc biệt là nhà diện tích tương đương (80m2)
• Đánh giá qua hợp đồng, quy trình làm việc và sự minh bạch trong báo giá

Ký hợp đồng rõ ràng, chi tiết từng hạng mục

Một bản hợp đồng xây dựng trọn gói cần làm rõ:

• Tổng diện tích xây dựng, đơn giá theo từng phần
• Chủng loại vật tư sử dụng theo từng gói (trung bình, khá, cao cấp…)
• Thời gian thi công, tiến độ bàn giao từng giai đoạn
• Trách nhiệm hai bên trong trường hợp phát sinh hoặc thay đổi thiết kế.  Tránh những hợp đồng chung chung, không quy định vật tư cụ thể hoặc cam kết tiến độ mơ hồ.

Xem thêm: Mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói mới nhất tại Niềm Tin Việt

Theo dõi tiến độ và kiểm tra vật tư định kỳ

Dù đã giao trọn gói, bạn vẫn nên kiểm tra định kỳ (tuần/lần) để đảm bảo:

• Nhà thầu dùng đúng loại vật tư như cam kết
• Tiến độ đảm bảo không chậm trễ, không kéo dài thời gian bàn giao

Có thể thuê giám sát riêng nếu bạn không có thời gian hoặc chuyên môn

Chuẩn bị ngân sách dự phòng 5–10% cho các tình huống phát sinh

Dù trọn gói, một số phát sinh có thể xảy ra như:

• Thay đổi thiết kế do yêu cầu từ gia chủ
• Bổ sung thêm thiết bị, nội thất ngoài hợp đồng ban đầu
• Điều chỉnh kết cấu theo thực tế địa chất nền móng

Do đó, luôn nên dự trù 5 – 10% tổng ngân sách để xử lý linh hoạt các tình huống bất ngờ.

Hãy chọn Niềm Tin Việt có cam kết bảo hành kết cấu 5 năm, bảo hành phần hoàn thiện ít nhất 12 tháng, và sẵn sàng đồng hành với bạn sau khi bàn giao nhà.

Xem thêm: Tiến độ thanh toán khi xây nhà trọn gói tại Niềm Tin Việt và kinh nghiệm vay tiền ngân hàng xây nhà

Kết luận

Sau khi phân tích đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng, cách tính diện tích, đơn giá theo từng phần và phương án thi công, có thể đưa ra các mức ngân sách hợp lý như sau:

Chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 theo hình thức tự xây

• Tổng diện tích xây dựng trung bình: 364m²
• Chi phí phần thô + hoàn thiện: Khoảng 2,2 tỷ đồng
• Rủi ro: Dễ phát sinh thêm 5–10% nếu không kiểm soát tốt

Phù hợp với gia chủ có kinh nghiệm, có thời gian giám sát và muốn kiểm soát từng hạng mục

Chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 theo hình thức trọn gói

• Gói vật tư trung bình: 5,4 – 5,8 triệu/m²
• Gói vật tư khá – tốt: 6,0 – 6,5 triệu/m²
• Tổng chi phí trung bình: 2,1 – 2,4 tỷ đồng

Nếu bạn đang tìm một đơn vị thi công chuyên nghiệp, có kinh nghiệm thực tế với hàng trăm công trình 3 tầng diện tích vừa và nhỏ, Xây Dựng Niềm Tin Việt là một gợi ý đáng cân nhắc để bạn an tâm xây dựng tổ ấm.

FAQs – Giải đáp nhanh 5 thắc mắc thường gặp

1. Xây nhà 3 tầng 80m2 thì tổng diện tích xây dựng là bao nhiêu?

Thông thường, diện tích xây dựng được tính cả phần móng, mái, sân thượng… chứ không chỉ 80m2 x 3 tầng. Nếu tính theo hệ số phổ biến, tổng diện tích xây dựng rơi vào khoảng 360 – 380m² tùy thiết kế chi tiết.

2. Xây phần thô nhà 3 tầng 80m2 hết khoảng bao nhiêu tiền?

Tùy vào khu vực và nhà thầu, đơn giá phần thô dao động 3,4 – 4,2 triệu/m². Với diện tích khoảng 364m², chi phí phần thô sẽ khoảng 1,2 – 1,5 tỷ đồng.

3. Bao lâu thì hoàn thiện xong nhà 3 tầng diện tích này?

Thời gian xây dựng trung bình từ 100 – 120 ngày, trong đó:

• Phần móng: 15 – 25 ngày
• Phần thô: 45 – 60 ngày
• Phần hoàn thiện: 45 – 60 ngày

Nếu xây trọn gói, thời gian có thể rút ngắn nhờ tổ chức thi công chuyên nghiệp.

4. Nếu tự xây thì có tiết kiệm hơn không?

Tự xây có thể tiết kiệm từ 5 – 10% nếu bạn có kinh nghiệm và kiểm soát tốt mọi khâu. Tuy nhiên, rủi ro phát sinh chi phí, sai kỹ thuật hoặc chậm tiến độ là rất cao nếu bạn không chuyên. Với đa số gia chủ, xây trọn gói vẫn là lựa chọn an toàn và tối ưu hơn.

5. Xây nhà 3 tầng 80m2 ở Hà Nội và TP.HCM có chênh lệch giá nhiều không?

Có. Giá vật tư và nhân công tại TP.HCM thường thấp hơn Hà Nội khoảng 5 – 10%. Tuy nhiên, sự khác biệt còn phụ thuộc vị trí cụ thể (trong hẻm, khu trung tâm hay vùng ven) và điều kiện thi công.