Xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền? Chia sẻ báo giá dự toán từ chuyên gia

Xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền?

Nếu gia chủ đang cầm bản vẽ trên tay mà vẫn băn khoăn với câu hỏi này thì xin chúc mừng – gia chủ đã bắt đầu đúng nơi rồi đấy!

Là người làm nghề xây dựng, chúng tôi hiểu rõ cảm giác hồi hộp khi chuẩn bị đổ tiền tỷ vào một công trình quan trọng. Một vài thông tin thiếu sót thôi cũng có thể khiến ngân sách bị đội lên hàng trăm triệu đồng.

Chính vì vậy, bài viết này không chỉ là con số, mà là cả một bản hướng dẫn chi tiết từ kinh nghiệm thực chiến của đội ngũ thi công tại Niềm Tin Việt: từ báo giá thực tế, cách tính diện tích đúng chuẩn, đến cách bóc tách dự toán như một kỹ sư thật thụ.

Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 3 tầng 100m2

Diện tích đất và mật độ xây dựng

Nghe thì có vẻ đơn giản, nhưng xây nhà 3 tầng 100m2 không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với 100m2 xây dựng. Tùy theo gia chủ xây hết đất hay chừa sân, có thêm tum hay tầng lửng, chi phí có thể chênh lệch đến vài trăm triệu đồng. Ví dụ: một căn 3 tầng xây hết đất 5x20m sẽ khác hoàn toàn so với căn 5x15m có sân trước sân sau.

Ngoài ra, mật độ xây dựng cũng ảnh hưởng đến tổng chi phí rất rõ rệt. Nhiều gia chủ tưởng rằng xây ít thì rẻ, nhưng thực tế, những nhà có phần diện tích sử dụng thấp thường có suất đầu tư/m² cao hơn do các chi phí cố định như móng, mái, hệ thống điện nước vẫn phải có.

Phong cách thiết kế và kết cấu

Gia chủ chọn nhà mái bằng hiện đại hay mái thái thanh thoát? Sử dụng kết cấu khung bê tông cốt thép thông thường hay có thêm sàn lệch tầng, cầu thang xoắn? Tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng đến chi phí thi công.

Ví dụ: nhà mái thái thường tốn kém hơn mái bằng từ 80.000 – 120.000đ/m² do phần đổ mái đua và lợp ngói. Hay kiểu nhà tân cổ điển, chỉ riêng phần phào chỉ đắp tay cũng có thể khiến ngân sách “rụng rời” nếu không kiểm soát tốt.

Vật tư sử dụng và nhà thầu thi công

Chọn gạch ống hay gạch đặc?

Cửa sắt hay cửa nhôm Xingfa?

Sơn Jotun hay sơn nội địa?

Cùng một thiết kế, nhưng nếu gia chủ thay đổi các lựa chọn vật tư, chi phí có thể chênh nhau từ 200 đến 500 triệu đồng là chuyện thường.

Thêm vào đó, đơn vị thi công cũng đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Một đội thầu thiếu kinh nghiệm có thể báo giá rẻ để hút khách, nhưng trong quá trình thi công lại phát sinh hàng loạt lỗi khiến gia chủ vừa mất thêm tiền, vừa phải sửa chữa sau này. Chọn nhà thầu chuyên nghiệp, báo giá minh bạch, hợp đồng rõ ràng là cách đầu tiên để gia chủ kiểm soát chi phí ngay từ đầu.

Báo giá xây nhà 3 tầng 100m2 tại Niềm Tin Việt

Không phải nhà thầu nào cũng công khai báo giá rõ ràng, và càng hiếm hơn là những đơn vị dám cam kết không phát sinh. Tại Niềm Tin Việt, chúng tôi hiểu rằng điều gia chủ cần nhất không chỉ là một ngôi nhà đẹp, mà còn là sự an tâm trong từng hạng mục thi công – từ móng cho đến mái.

Chi phí xây phần thô nhà 3 tầng 100m2

Phần thô là “bộ xương sống” của toàn bộ ngôi nhà. Đây cũng là khoản chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất, nên việc nắm rõ đơn giá là điều tối quan trọng.

Lưu ý: Đơn giá có thể thay đổi nhẹ tùy theo vị trí đất (hẻm nhỏ, đất yếu, gần kênh rạch…) hoặc yêu cầu kết cấu đặc biệt (móng cọc, tầng bán hầm,…).

Xem thêm: Chi tiết báo giá xây dựng phần thô mới nhất tịa Niềm Tin Việt

Chi phí xây nhà 3 tầng 100m2 trọn gói

Nhiều gia chủ lựa chọn hình thức trọn gói để được thi công A-Z, không cần đau đầu tính toán từng bao xi măng hay cây sắt phi 16. Với gói xây nhà trọn gói tại Niềm Tin Việt, báo giá đã bao gồm:

• Vật tư phần thô + vật tư hoàn thiện
• Nhân công trọn gói
• Bản vẽ thiết kế kiến trúc + kết cấu + điện nước
• Hỗ trợ xin phép xây dựng, giám sát kỹ thuật

Với nhà 3 tầng diện tích 100m2 (tổng sàn 300m2), gia chủ hoàn toàn có thể xây dựng trọn gói chỉ từ 1,5 tỷ đồng – đã bao gồm thiết kế, vật tư, nhân công, không lo chi phí phát sinh.

Xem thêm: Chi tiết xây nhà trọn gói từ giá cả, vật tư, ưu đãi, mẫu nhà… tại Niềm Tin Việt

Ưu đãi & cam kết khi thi công tại Niềm Tin Việt

Khi ký hợp đồng xây dựng cùng Niềm Tin Việt, gia chủ nhận được:

• Miễn phí 100% bản vẽ kiến trúc – kết cấu – điện nước
• Tư vấn phong thủy xây dựng theo tuổi gia chủ
• Hỗ trợ xin phép xây dựng & hoàn công
• Cam kết không phát sinh – báo giá minh bạch – thanh toán theo giai đoạn
• Bảo hành kết cấu 5 năm – chống thấm 2 năm

Với hơn 12 năm thi công thực tế và hàng trăm công trình nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, chúng tôi không chỉ xây nhà – mà xây dựng niềm tin từng viên gạch.

Cách tính diện tích xây nhà 3 tầng 100m2

Một trong những sai lầm phổ biến khiến nhiều gia chủ “giật mình” khi nhận báo giá xây nhà là cho rằng diện tích đất bao nhiêu thì chỉ cần tính đúng bấy nhiêu. Tuy nhiên, trong thực tế xây dựng, chi phí luôn được tính trên diện tích xây dựng, tức là bao gồm cả phần móng, mái, sân, ban công, tum và các hạng mục phụ trợ khác.

Nếu không nắm rõ cách tính, gia chủ rất dễ hiểu nhầm và dẫn đến sai lệch lớn về ngân sách.

Hệ số tính sàn: trệt, lầu, mái, ban công, sân thượng…

Dưới đây là bảng hệ số diện tích xây dựng phổ biến đang được áp dụng tại hầu hết các đơn vị thi công chuyên nghiệp, trong đó có Niềm Tin Việt:

Công thức tính tổng diện tích xây nhà 3 tầng 100m2

Để gia chủ có thể chủ động tính toán với các mẫu nhà riêng, dưới đây là công thức tổng quát:

Tổng diện tích xây dựng = (Diện tích các tầng sử dụng × 100%)+ (Diện tích mái × hệ số)+ (Diện tích tum, ban công, sân, ô văng… × hệ số tương ứng)+ (Diện tích móng × hệ số tùy loại móng)

Ví dụ thực tế: Tính diện tích xây dựng chuẩn chỉnh

Giả sử gia chủ sở hữu mảnh đất 5m × 20m = 100m², có nhu cầu xây dựng theo phương án sau:

• 1 trệt, 2 lầu (mỗi sàn 100m²)
• Sân trước 20m² có lát gạch và đổ bê tông
• Ban công mỗi tầng rộng 5m²
• Tum nhỏ 15m² (phòng giặt phơi)
• Mái bằng bê tông cốt thép
• Móng sử dụng cọc ép tải trọng trung bình

Cách tính diện tích xây dựng chi tiết như sau:

Áp dụng vào ví dụ trên:

Tổng diện tích xây dựng = (100 × 3 tầng) + (15 × 100%) + (15 × 50%) + (20 × 50%) + (100 × 50%) + (100 × 40%)

= 300 + 15 + 7.5 + 10 + 50 + 40 = 422.5 m²

Đây là con số mà các nhà thầu sẽ sử dụng để nhân với đơn giá xây dựng/m², nhằm đưa ra tổng chi phí công trình. Việc hiểu rõ từng bước tính sẽ giúp gia chủ dễ dàng đối chiếu báo giá, kiểm soát ngân sách và tránh phát sinh không đáng có.

Lưu ý quan trọng khi tính diện tích xây dựng

• Không nên nhầm lẫn giữa “diện tích đất”, “diện tích sàn sử dụng” và “diện tích xây dựng”. Mỗi khái niệm mang một ý nghĩa và cách tính khác nhau.
• Trước khi ký hợp đồng, cần yêu cầu nhà thầu giải thích rõ ràng cách tính m² xây dựng, đặc biệt là có bao gồm phần móng, mái, tum, sân hay không.
• Báo giá thi công cần đi kèm với bảng dự toán chi tiết từng hạng mục, không nên chỉ nhìn vào con số tổng.
• Với những công trình có thiết kế đặc biệt như nhà chữ L, đất tóp hậu, tầng lệch, sàn lửng…, nên dựa trên bản vẽ kỹ thuật để tính diện tích thực tế.

Tổng diện tích 422.5 m² ở ví dụ trên sẽ được sử dụng trong phần tiếp theo để bóc tách chi phí xây nhà 3 tầng 100m2. Nhờ đó, gia chủ sẽ có cái nhìn cụ thể, rõ ràng và thực tế nhất về mức đầu tư cần chuẩn bị.

Dự toán chi phí xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền?

Một trong những bước quan trọng nhất trước khi quyết định xây nhà là phải lên dự toán chi phí càng sát thực tế càng tốt. Việc này giúp gia chủ:

• Chủ động ngân sách
• Biết được mình đang chi cho phần nào
• Tránh rơi vào tình trạng “vỡ trận” giữa chừng vì phát sinh ngoài kế hoạch

Dưới đây là bảng dự toán được lập dựa trên diện tích xây dựng 422.5 m², tương ứng với mẫu nhà 3 tầng 100m2 tiêu chuẩn mà chúng tôi đã phân tích ở phần trước.

Dự toán tổng quan theo đơn giá Niềm Tin Việt

Tùy theo hình thức thi công và vật tư lựa chọn, chi phí có thể chia làm ba nhóm chính:

Lưu ý: Chi phí trên chưa bao gồm nội thất rời như bàn ghế, giường tủ, tivi, tủ lạnh…

Như vậy, “xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền?” thì câu trả lời là từ 1,4 tỷ đến 3 tỷ tuỳ vào vật tư xây dựng mà gia chủ chọn.

Bóc tách chi phí xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền

Chi phí phần thô nhà 3 tầng 100m2

Bao gồm móng, khung cột, dầm sàn, tường gạch, cầu thang thô, mái bê tông, hệ thống điện nước âm tường…

Gia chủ có thể chọn phương án chỉ thuê nhân công phần thô (giá khoảng 1.200.000 – 1.300.000đ/m²) nếu muốn tự mua vật tư, tuy nhiên cần có kinh nghiệm giám sát để tránh thất thoát vật liệu.

Chi phí hoàn thiện xây nhà 3 tầng 100m2

Bao gồm: tô trát, ốp lát gạch, sơn nước, trần thạch cao, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, hệ thống điện chiếu sáng…

Dưới đây là chi phí ước tính cho từng mức hoàn thiện:

Sự chênh lệch đến từ việc sử dụng thiết bị nội thất khác nhau: loại gạch, sơn, bồn cầu, lavabo, cửa, đèn chiếu sáng… Vật tư cao cấp có thể tăng đến 25% – 30% chi phí nhưng đem lại chất lượng và độ bền vượt trội.

Xem thêm: Tiến độ thanh toán tại Niềm Tin Việt và kinh nghiệm vay tiền ngân hàng để xây nhà

Chia cấp độ đầu tư: tiết kiệm – tiêu chuẩn – cao cấp

Mỗi phương án đều có ưu – nhược điểm riêng. Quan trọng là gia chủ xác định mục đích sử dụng, khả năng tài chính, và chọn đơn vị thi công uy tín để không bị vượt chi phí sau khi đã lên kế hoạch.

Xem thêm: Xây nhà 4 tầng 50m2 hết bao nhiêu tiền?

Có nên xây nhà 3 tầng 100m2 trọn gói không?

Câu hỏi “nên xây nhà trọn gói hay tự mua vật tư rồi thuê nhân công” là băn khoăn quen thuộc của nhiều gia chủ. Đặc biệt với công trình lớn như nhà 3 tầng diện tích 100m2, quyết định này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, tiến độ, chất lượng và sự chủ động trong suốt quá trình thi công.

Dưới đây là phân tích từ góc nhìn của một đơn vị đã thi công hàng trăm căn nhà phố – để giúp gia chủ đưa ra lựa chọn phù hợp với hoàn cảnh thực tế.

So sánh hai hình thức xây dựng phổ biến hiện nay

Như vậy, nếu gia chủ là người làm việc bận rộn, không chuyên về xây dựng, hoặc muốn “khoán gọn” để tập trung cho công việc khác, thì phương án xây nhà trọn gói là lựa chọn tối ưu.

Ngược lại, nếu gia chủ đã từng làm nhà, có kinh nghiệm về vật tư, biết cách kiểm tra chất lượng thi công và sẵn sàng dành thời gian giám sát công trình, thì có thể chọn hình thức tự mua vật tư – thuê nhân công để tiết kiệm chi phí.

Khi nào nên chọn xây trọn gói tại Niềm Tin Việt?

Gia chủ nên cân nhắc hình thức xây nhà trọn gói nếu:

• Không muốn mất thời gian theo dõi từng bao xi măng, khối cát, thùng sơn…
• Mong muốn công trình có tiến độ rõ ràng, bàn giao đúng hẹn
• Ưu tiên sự minh bạch về chi phí – báo giá trọn gói ngay từ đầu
• Cần người đồng hành tư vấn từ bản vẽ, xin phép xây dựng đến hoàn công

Tại Niềm Tin Việt, chúng tôi cung cấp dịch vụ xây nhà trọn gói không phát sinh – từ thiết kế, dự toán, thi công, nghiệm thu đến bảo hành. Mỗi hợp đồng đều có cam kết cụ thể về:

• Vật tư sử dụng đúng chủng loại
• Báo giá rõ ràng theo m² xây dựng
• Thanh toán chia theo giai đoạn công trình
• Bảo hành kết cấu và chống thấm sau bàn giao

Nhiều gia chủ sau khi lựa chọn xây trọn gói đã tiết kiệm được rất nhiều thời gian, công sức và quan trọng nhất là an tâm trong suốt quá trình xây dựng tổ ấm.

Kinh nghiệm tiết kiệm chi phí xây nhà 3 tầng 100m2

Xây nhà 3 tầng diện tích 100m2 là một khoản đầu tư lớn, thường từ 1,4 đến 2,8 tỷ đồng tùy mức đầu tư. Tuy nhiên, nếu có chiến lược hợp lý ngay từ đầu, gia chủ hoàn toàn có thể tiết kiệm hàng trăm triệu đồng mà vẫn đảm bảo được chất lượng và thẩm mỹ ngôi nhà. Dưới đây là những kinh nghiệm đúc kết từ thực tế hàng trăm công trình mà Niềm Tin Việt từng thực hiện.

Chọn kiểu mái và phong cách thiết kế phù hợp ngân sách

• Mái bằng dễ thi công, chi phí thấp hơn mái thái từ 80.000 – 150.000đ/m²
• Mái thái đẹp nhưng tốn kém hơn do phần mái đua, kèo thép, lợp ngói
• Phong cách hiện đại vuông vức đơn giản, chi phí rẻ hơn tân cổ điển 15–25%
• Hạn chế sử dụng phào chỉ, lan can cầu kỳ, mái uốn cong

Tối ưu thiết kế và vật tư

• Chỉ thiết kế các không gian cần thiết, tránh xây dư thừa
• Dùng vật tư phổ thông có thương hiệu thay vì hàng cao cấp nhập khẩu
• Ưu tiên vật tư sẵn có tại địa phương để giảm chi phí vận chuyển
• Dùng trần thạch cao phẳng thay vì thả hoặc giật cấp nếu không cần trang trí nhiều

Giám sát thi công và chọn đúng nhà thầu

• Ưu tiên nhà thầu có bảng dự toán chi tiết và cam kết tiến độ
• Tránh chọn nhà thầu chỉ dựa vào giá thấp – dễ phát sinh hoặc thi công kém chất lượng
• Có người giám sát kỹ thuật độc lập hoặc người nhà có chuyên môn kiểm tra vật tư, khối lượng

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý trước khi thi công

• Xin phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, bản vẽ PCCC (nếu có) phải được hoàn thiện trước khi khởi công
• Tránh trường hợp đang thi công bị đình chỉ vì thiếu giấy phép, dẫn tới tốn chi phí lưu công và vật tư
• Làm thủ tục điện, nước trước để tránh phải dùng điện tạm, nước xe bồn gây lãng phí

Xem thêm: Hướng dẫn xin giấy phép xây – sửa mới nhất

Lập kế hoạch tài chính rõ ràng theo từng giai đoạn

• Xác định ngân sách tổng, phân bổ theo các mốc: móng, sàn, thô, hoàn thiện
• Không nên dồn chi phí vào vật tư hoàn thiện quá sớm, dễ thiếu hụt cho phần cơ bản
• Có khoản dự phòng 5 – 10% để xử lý phát sinh (nâng cấp hạng mục, điều chỉnh thiết kế)

Tận dụng ưu đãi từ nhà thầu uy tín

• Một số đơn vị như Niềm Tin Việt hỗ trợ miễn phí thiết kế, xin phép xây dựng, giám sát kỹ thuật
• Ưu đãi chiết khấu vật tư theo hợp đồng tổng, giúp gia chủ tiết kiệm 3 – 8% tổng chi phí
• Cam kết bảo hành rõ ràng, tránh chi phí sửa chữa sau này

Kết luận

Xây nhà 3 tầng 100m2 là một bài toán lớn, không chỉ về chi phí mà còn về kỹ thuật, pháp lý, thiết kế và quản lý thi công. Nếu không chuẩn bị kỹ lưỡng, rất dễ phát sinh sai lệch khiến tổng đầu tư đội lên hàng trăm triệu đồng.

Hy vọng rằng thông qua bài viết này, gia chủ đã nắm được:

• Cách tính diện tích xây dựng chính xác
• Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí
• Bảng báo giá thực tế rõ ràng
• Dự toán chi tiết theo từng hạng mục
• Kinh nghiệm tiết kiệm từ góc nhìn thực chiến

Với hơn 12 năm kinh nghiệm thi công nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, Niềm Tin Việt tự hào là đơn vị đồng hành đáng tin cậy cho hàng trăm gia chủ mỗi năm.

Nếu gia chủ đang có kế hoạch xây nhà, hãy để chúng tôi hỗ trợ:

• Tư vấn miễn phí từ thiết kế đến pháp lý
• Lập dự toán minh bạch, không phát sinh
• Thi công đúng tiến độ, bảo hành dài hạn

Hãy bắt đầu hành trình xây dựng tổ ấm với sự an tâm – từ những viên gạch đầu tiên.

FAQs

Xây nhà 3 tầng 100m2 trọn gói có bao gồm bản vẽ thiết kế không?

Thông thường, các gói xây nhà trọn gói tại các đơn vị uy tín như Niềm Tin Việt đã bao gồm bản vẽ thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước. Gia chủ không cần tốn thêm chi phí thuê thiết kế riêng, trừ khi có yêu cầu đặc biệt về phong cách.

Mái bằng và mái thái khác nhau bao nhiêu tiền?

Mái bằng có chi phí thấp hơn từ 80.000 – 150.000đ/m² so với mái thái. Nguyên nhân là do mái thái cần thêm hệ kèo, ngói, đua mái và chống thấm phức tạp hơn.

Có thể xây nhà 3 tầng 100m2 với ngân sách dưới 1,5 tỷ không?

Hoàn toàn có thể nếu gia chủ lựa chọn hình thức xây phần thô + nhân công hoàn thiện, sử dụng vật tư phổ thông, tối ưu thiết kế đơn giản và kiểm soát phát sinh tốt.

Chi phí phát sinh thường gặp khi xây nhà là gì?

Một số khoản chi phí phát sinh phổ biến gồm: nâng cấp vật tư hoàn thiện, thay đổi thiết kế giữa chừng, xử lý nền đất yếu, điều chỉnh giấy phép, bổ sung hệ thống chống thấm – cách âm không có trong hợp đồng ban đầu.

Làm sao để bóc tách chi phí phần móng chính xác?

Chi phí móng phụ thuộc loại móng (móng cọc, móng đơn, móng băng) và tính theo tỷ lệ phần trăm diện tích tầng trệt (thường từ 20 – 50%). Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu ghi rõ phần này trong bảng dự toán để kiểm soát chặt chẽ.