Đơn Giá Xây Nhà Phần Thô 2026 Bao Nhiêu Tiền 1m2

4/5 - (2 bình chọn)

Đơn giá xây nhà phần thô năm 2026 thường được gia chủ quan tâm ngay từ bước lập ngân sách vì phần thô chiếm tỷ trọng lớn và quyết định trực tiếp đến kết cấu, độ bền của công trình. Với nhà phố, mức giá tham khảo có thể khoảng 3,2-3,8 triệu đồng/m². Biệt thự hoặc công trình có kết cấu phức tạp có thể từ 3,6-4,5 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tổng tiền thực tế còn phụ thuộc diện tích quy đổi, móng, mái, vị trí xây dựng và phạm vi vật tư trong hợp đồng. Xây Dựng Niềm Tin Việt tổng hợp bảng giá, cách tính và ví dụ dự toán dưới đây để gia chủ dễ chuẩn bị ngân sách trước khi thi công.

Đơn Giá Xây Nhà Phần Thô Năm 2026 Bao Nhiêu Tiền 1m2?

Đơn giá xây nhà phần thô năm 2026 sẽ thay đổi tùy loại công trình, quy mô và mức độ phức tạp khi thi công. Với nhà phố, nhà ống, chi phí thường ở khoảng 3,2-3,8 triệu đồng/m². Biệt thự hiện đại khoảng 3,6-4,2 triệu đồng/m², còn các công trình tân cổ điển có thể lên khoảng 3,8-4,5 triệu đồng/m². Mức chênh lệch chủ yếu đến từ kết cấu, số tầng, loại móng, kiểu mái và điều kiện thi công thực tế.

Loại công trình	Đặc điểm thường gặp	Đơn giá phần thô tham khảo 2026
Nhà phố, nhà ống 1–2 tầng	Kết cấu đơn giản, ít ban công, mặt bằng gọn	3.200.000 – 3.500.000 đồng/m²
Nhà phố, nhà ống 3–4 tầng	Nhiều sàn, cầu thang, hệ kết cấu và điện nước phức tạp hơn	3.400.000 – 3.800.000 đồng/m²
Nhà phố từ 5 tầng trở lên	Khối lượng kết cấu lớn, yêu cầu tổ chức thi công và an toàn cao hơn	3.600.000 – 4.000.000 đồng/m²
Nhà phố có tầng hầm	Phát sinh đào đất, chống vách, chống thấm và kết cấu hầm	Từ 3.800.000 đồng/m² trở lên
Biệt thự hiện đại	Diện tích lớn, nhiều ban công, mái và hình khối kiến trúc	3.600.000 – 4.200.000 đồng/m²
Biệt thự mái Nhật, mái Thái	Kết cấu mái phức tạp hơn nhà mái bằng	3.700.000 – 4.300.000 đồng/m²
Biệt thự tân cổ điển	Nhiều chi tiết, cột, ban công và hình khối cầu kỳ	3.800.000 – 4.500.000 đồng/m²
Văn phòng nhỏ	Mặt bằng tương đối mở, kết cấu sàn lặp lại	3.500.000 – 4.000.000 đồng/m²
Showroom, cửa hàng	Không gian mở lớn, có thể cần dầm và nhịp kết cấu lớn	3.600.000 – 4.200.000 đồng/m²
Nhà kết hợp ở và kinh doanh	Tầng trệt kinh doanh, các tầng trên để ở	3.500.000 – 4.100.000 đồng/m²
Công trình trong hẻm nhỏ	Khó vận chuyển vật tư, tập kết hạn chế	Có thể cao hơn 100.000 – 300.000 đồng/m²
Công trình nền đất yếu	Có thể cần ép cọc hoặc giải pháp móng phức tạp	Báo giá riêng theo hiện trạng

Mức giá trên dùng để dự toán ban đầu. Các báo giá trên thị trường năm 2026 cũng có biên độ khá rộng do mỗi nhà thầu quy định khác nhau về vật tư, nhân công hoàn thiện, diện tích tối thiểu và điều kiện thi công. Vì vậy, không nên so sánh hai báo giá chỉ dựa trên số tiền mỗi mét vuông.

Gia chủ có thể xem thêm Bảng Giá để đối chiếu các nhóm chi phí xây dựng, thiết kế và hoàn thiện trước khi xác định ngân sách.

Xây Nhà Phần Thô Gồm Những Hạng Mục Nào

Trong nhiều hợp đồng dân dụng, “xây phần thô” thường được hiểu là nhà thầu cung cấp vật tư cho phần kết cấu và thực hiện phần nhân công hoàn thiện theo phạm vi đã thống nhất. Chủ nhà chủ động lựa chọn và mua phần lớn vật tư hoàn thiện như gạch, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn hoặc các sản phẩm trang trí.

Đơn giá xây nhà phần thô — Các hạng mục có trong gói xây nhà phần thô

Phần móng và kết cấu chịu lực

Nhà thầu thực hiện đào móng, đài móng, giằng móng, cột, dầm và sàn bê tông cốt thép theo hồ sơ kết cấu. Đây là nhóm công việc ảnh hưởng trực tiếp đến độ ổn định của ngôi nhà nên vật tư và quy trình nghiệm thu cần được thể hiện rõ trong hợp đồng.

Xây và tô tường

Gạch, xi măng và cát dùng cho xây tường, tô trong và ngoài nhà thường thuộc phần vật tư thô. Chiều dày tường, loại gạch và mác vữa cần thống nhất từ đầu vì chúng ảnh hưởng đến cả khối lượng vật tư lẫn khả năng cách âm, chống nóng.

Cầu thang và mái

Phần bê tông cầu thang, kết cấu mái, sê nô và các chi tiết bê tông theo bản vẽ thường nằm trong phạm vi thi công thô. Kiểu mái càng phức tạp thì khối lượng kết cấu và hệ số diện tích tính giá càng tăng.

Hệ thống điện nước âm

Ống cấp thoát nước, ống luồn dây, hộp điện và các tuyến kỹ thuật âm tường thường được triển khai trước khi tô và hoàn thiện. Phạm vi dây điện, ống nước và thương hiệu vật tư cần ghi rõ vì mỗi nhà thầu có quy định gói khác nhau.

Nhân công hoàn thiện

Nhiều gói phần thô trên thị trường đi kèm nhân công cho các công việc như ốp lát, sơn, lắp thiết bị vệ sinh hoặc thiết bị điện do chủ nhà cung cấp. Đây là điểm cần hỏi rõ nhất khi nhận báo giá để tránh nhầm “xây phần thô” với chỉ thi công bộ khung kết cấu.

Mẹo thực tế: Khi so sánh hai bảng giá, hãy đặt phần “phạm vi công việc” cạnh nhau. Một báo giá 3,5 triệu đồng/m² chưa chắc rẻ hơn 3,8 triệu đồng/m² nếu thiếu nhân công hoàn thiện hoặc loại trừ nhiều hạng mục.

Cách Tính Chi Phí Xây Nhà Phần Thô Theo m2

Công thức dự toán phổ biến là lấy tổng diện tích xây dựng quy đổi nhân với đơn giá phần thô. Điểm dễ nhầm nhất là tổng diện tích tính tiền không chỉ gồm diện tích sàn các tầng mà còn có móng, mái, sân thượng hoặc tầng hầm theo hệ số của từng nhà thầu.

Tổng chi phí phần thô = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá phần thô

Hệ số tham khảo có thể được tính như sau:

Hạng mục	Hệ số tham khảo
Các tầng sử dụng	100% diện tích
Móng	Khoảng 30–50% tùy loại
Tầng hầm	Khoảng 150–200%
Sân thượng, mái kỹ thuật	Khoảng 30–50%
Khu vực có mái che	Tùy cấu tạo thực tế

Hệ số trên chỉ để minh họa cách tính. Móng cọc, móng băng, mái tôn, mái bê tông hoặc mái ngói có cách quy đổi khác nhau nên cần sử dụng đúng bảng hệ số trong báo giá của nhà thầu.

Ví Dụ Dự Toán Xây Nhà Phần Thô 5x20m 3 Tầng

Một căn nhà đất 5x20m có diện tích 100m² mỗi sàn, xây 1 trệt 2 lầu. Giả sử phương án minh họa tính ba sàn 300m², móng 50m² và mái 50m² thì tổng diện tích xây dựng quy đổi khoảng 400m².

Hạng mục	Diện tích quy đổi
Tầng trệt	100m²
Lầu 1	100m²
Lầu 2	100m²
Móng minh họa 50%	50m²
Mái minh họa 50%	50m²
Tổng	400m²

Nếu áp đơn giá nhà phố khoảng 3,2–3,8 triệu đồng/m²:

400m² × 3,2 triệu = khoảng 1,28 tỷ đồng.
400m² × 3,5 triệu = khoảng 1,4 tỷ đồng.
400m² × 3,8 triệu = khoảng 1,52 tỷ đồng.

Như vậy, chỉ cần chênh 300.000 đồng/m² thì với công trình 400m², tổng ngân sách đã khác khoảng 120 triệu đồng. Vì vậy, đơn giá trên m² cần được xem cùng tổng diện tích và danh mục vật tư thay vì nhìn riêng một con số.

Nếu đang cân nhắc cả phương án bàn giao hoàn thiện, có thể xem chi phí xây nhà trọn gói 2026 để so sánh tổng ngân sách giữa hai hình thức.

Những Vật Tư Cần Kiểm Tra Trong Báo Giá Xây Phần Thô

Giá phần thô chỉ có ý nghĩa khi đi cùng quy cách vật tư. Hai nhà thầu cùng báo 3,6 triệu đồng/m² nhưng sử dụng thương hiệu, chủng loại và định mức khác nhau thì chất lượng và chi phí thực tế không hoàn toàn tương đương.

Thép xây dựng

Cần ghi rõ hãng thép hoặc tiêu chuẩn thay thế tương đương. Đồng thời nghiệm thu đường kính và chủng loại trước khi đổ bê tông. Không nên chỉ ghi chung “thép loại tốt” vì khó kiểm soát khi thi công.

Xi măng

Nên quy định thương hiệu hoặc nhóm sản phẩm được phép sử dụng cho bê tông, xây và tô. Chủng loại xi măng cần phù hợp từng công việc, không nên thay đổi tùy ý trong quá trình thi công.

Cát đá và gạch xây

Báo giá cần mô tả loại cát, đá và gạch dự kiến. Chất lượng vật liệu đầu vào ảnh hưởng đến bê tông, vữa xây tô và chất lượng bề mặt sau này nên đây không phải nhóm vật tư nên lựa chọn chỉ theo giá thấp.

Ống nước và vật tư điện âm

Cần kiểm tra hãng ống, đường kính, loại ống luồn điện và phạm vi dây dẫn thuộc phần thô. Đây là những vật tư khó thay thế sau khi đã âm trong tường và sàn nên cần chốt ngay từ hợp đồng.

Yếu Tố Nào Làm Đơn Giá Xây Nhà Phần Thô Tăng

Cùng một diện tích nhưng giá xây phần thô có thể khác hàng trăm nghìn đồng mỗi mét vuông. Nguyên nhân chủ yếu đến từ quy mô, địa chất, thiết kế kiến trúc và điều kiện vận chuyển vật liệu tại công trình.

Diện tích công trình

Công trình có tổng diện tích lớn thường thuận lợi hơn trong việc tổ chức nhân công, cốp pha và vận chuyển vật tư nên chi phí trên mỗi mét vuông có thể tối ưu hơn. Ngược lại, nhà nhỏ vẫn phải duy trì nhiều chi phí cố định nên đơn giá dễ cao hơn.

Nhà trong hẻm nhỏ

Xe tải không thể tiếp cận trực tiếp khiến vật liệu phải trung chuyển bằng xe nhỏ hoặc nhân công. Quãng đường vận chuyển càng xa thì chi phí nhân công và thời gian thi công càng tăng.

Nền đất và loại móng

Địa chất yếu có thể phải ép cọc hoặc sử dụng giải pháp móng phức tạp hơn. Chi phí ép cọc, gia cố nền và một số công tác đặc biệt thường cần bóc riêng thay vì mặc định đã nằm trong đơn giá m².

Phong cách kiến trúc

Nhà phố hiện đại có hình khối đơn giản thường dễ thi công hơn công trình nhiều ban công cong, mái phức tạp hoặc biệt thự tân cổ điển. Kết cấu và hình thức càng phức tạp thì khối lượng cốp pha, thép và nhân công càng tăng.

Số tầng và tầng hầm

Nhà cao tầng yêu cầu tổ chức thi công, vận chuyển vật liệu và biện pháp an toàn phức tạp hơn. Tầng hầm còn phát sinh đào đất, chống vách và xử lý nước nên hệ số tính diện tích thường cao hơn tầng thông thường.

Đơn Giá Xây Phần Thô Khác Gì Giá Xây Nhà Trọn Gói

Phần thô phù hợp với gia chủ muốn tự lựa chọn vật tư hoàn thiện và có thời gian quản lý giai đoạn sau. Xây trọn gói có giá mỗi mét vuông cao hơn vì nhà thầu tiếp tục cung cấp vật tư hoàn thiện và bàn giao công trình có thể đưa vào sử dụng.

Tiêu chí	Xây phần thô	Xây trọn gói
Vật tư kết cấu	Nhà thầu cung cấp	Nhà thầu cung cấp
Nhân công phần thô	Có	Có
Nhân công hoàn thiện	Thường có theo hợp đồng	Có
Vật tư hoàn thiện	Chủ nhà chủ động	Nhà thầu cung cấp theo gói
Mức độ quản lý của gia chủ	Cao hơn	Ít hơn
Đơn giá	Thấp hơn	Cao hơn

Đơn giá trọn gói hiện có thể từ khoảng 5,3–8 triệu đồng/m² tùy cấp vật tư trên bảng giá của website. Gia chủ có thể xem giá xây nhà trọn gói bao nhiêu tiền 1m2 để so sánh trước khi quyết định.

Checklist Kiểm Tra Báo Giá Xây Nhà Phần Thô

Báo giá tốt cần cho gia chủ biết chính xác mình đang trả tiền cho những gì. Nếu bảng giá chỉ ghi một con số theo m² nhưng không mô tả vật tư, diện tích quy đổi và hạng mục loại trừ thì rất khó kiểm soát tổng chi phí cuối cùng.

Trước khi ký hợp đồng nên kiểm tra:

Đơn giá áp dụng cho loại công trình nào.
Tổng diện tích quy đổi bao nhiêu mét vuông.
Móng và mái được tính hệ số thế nào.
Thương hiệu và quy cách thép, xi măng, gạch.
Hệ thống điện nước âm bao gồm đến đâu.
Nhân công hoàn thiện gồm những công việc nào.
Ép cọc, tầng hầm và vận chuyển có tính riêng không.
Thuế VAT đã nằm trong đơn giá hay chưa.
Điều kiện điều chỉnh giá khi chủ nhà thay đổi thiết kế.
Tiến độ, nghiệm thu, bảo hành và lịch thanh toán.

Trước khi lựa chọn đơn vị thi công, gia chủ cũng nên tham khảo kinh nghiệm chọn nhà thầu xây nhà trọn gói để biết những nội dung cần kiểm tra ngoài mức giá.

Câu Hỏi Thường Gặp Về Đơn Giá Xây Nhà Phần Thô

Xây nhà phần thô 100m2 hết bao nhiêu tiền

Không thể chỉ lấy 100m² đất nhân đơn giá vì phải tính số tầng, móng và mái. Nếu 100m² là một sàn của nhà 3 tầng, tổng diện tích quy đổi có thể khoảng 380–420m² tùy kết cấu, từ đó mới nhân với đơn giá phần thô.

Đơn giá phần thô đã bao gồm vật tư chưa

Thông thường gói xây phần thô có vật tư phục vụ kết cấu và xây tô, nhưng phạm vi cụ thể phụ thuộc hợp đồng. Nhiều gói còn bao gồm nhân công hoàn thiện nhưng không cung cấp vật tư hoàn thiện do gia chủ tự chọn.

Xây phần thô có bao gồm cửa và thiết bị vệ sinh không

Thông thường cửa, thiết bị vệ sinh, đèn và các sản phẩm hoàn thiện thuộc phần gia chủ cung cấp trong gói phần thô. Tuy nhiên, việc lắp đặt có thể nằm trong phần nhân công hoàn thiện nếu hợp đồng quy định.

Nhà diện tích càng lớn thì giá phần thô càng rẻ phải không

Không phải mọi trường hợp đều như vậy, nhưng công trình lớn và điều kiện thi công thuận lợi thường có khả năng tối ưu chi phí cố định tốt hơn. Nhà nhỏ, hẻm sâu hoặc kiến trúc phức tạp có thể có đơn giá trên m² cao hơn.

Có nên chọn nhà thầu có đơn giá phần thô thấp nhất không

Không nên so sánh riêng giá trên mỗi mét vuông. Cần đối chiếu vật tư, diện tích quy đổi, phạm vi nhân công, hạng mục loại trừ, tiến độ và bảo hành để biết tổng giá trị thực tế của từng báo giá.

Kết Luận

Đơn giá xây nhà phần thô năm 2026 với nhà phố có thể tham khảo khoảng 3,2–3,8 triệu đồng/m², trong khi biệt thự và công trình phức tạp có thể cao hơn. Muốn dự toán sát, gia chủ cần xác định tổng diện tích quy đổi rồi kiểm tra kỹ phạm vi vật tư, nhân công, móng, mái và các khoản chưa nằm trong đơn giá.

Nếu đang chuẩn bị xây nhà và cần biết công trình của mình dự kiến hết bao nhiêu tiền phần thô, hãy liên hệ Xây Dựng Niềm Tin Việt để được khảo sát khu đất, tính diện tích xây dựng và lập báo giá theo bản vẽ thực tế. Một bảng dự toán rõ từ đầu sẽ giúp gia chủ chủ động ngân sách, kiểm soát vật tư và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.